ทำอย่างไรเมื่อตรวจรับมอบบ้าน-คอนโดฯ ไปแล้ว แต่ได้ไม่ตรงกับโฆษณา

ในบทความนี้ ผมจะพาท่านผู้อ่านไปศึกษากรณีปัญหาที่อาจเกิดขึ้นกับผู้ซื้อบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมได้ คือ หากตรวจรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมไปแล้วแต่ปรากฏว่าไม่ตรงกับโฆษณา ผู้ซื้อจะมีสิทธิอย่างไรบ้าง

อย่างที่เราทราบกันดี การตรวจรับมอบ้านหรือคอนโดมิเนียมถือเป็นขั้นตอนสำคัญที่ผู้ซื้อจะต้องใส่ใจอย่างมาก เนื่องจากเป็นขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่จะชำระเงินค่าบ้านหรือคอนโดมิเนียม ตราบเท่าที่เงินยังอยู่กับผู้ซื้อ ผู้ซื้อมักจะมีอำนาจต่อรองให้ผู้ขายดำเนินการต่าง ๆ ตามที่ต้องการได้

แต่อย่างไรก็ตาม ในบางครั้ง ไม่ว่าด้วยเหตุใดก็ตาม ผู้ซื้ออาจยอมตรวจรับบ้านหรือคอนโดมิเนียม และชำระเงินไปแล้ว แต่กลับมาพบในภายในหลังว่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมนั้นมีสภาพไม่ตรงกับโฆษณา ซึ่งจะกลายมาเป็นปัญหาใหญ่ของผู้ซื้อ เนื่องจากบ้านหรือคอนโดมิเนียมนั้นมีราคาสูง ทั้งชีวิตผู้ซื้อบางคนอาจจะซื้อได้เพียงครั้งเดียว และต้องผ่อนชำระไปอีกหลายสิบปี จึงถือว่าเป็นเรื่องที่มีความสำคัญมาก

ผลตามกฎหมายของโฆษณาขายบ้านจัดสรร-คอนโดฯ

ก่อนที่จะเข้าใจถึงสิทธิของผู้ซื้อ จำเป็นที่จะต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่า โฆษณามีผลผูกพันผู้พัฒนาโครงการตามกฎหมายอย่างไร

เริ่มต้นที่คอนโดมิเนียมซึ่งมีกฎหมายกำหนดไว้โดยเฉพาะก่อน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 6/1 วรรคสาม กำหนดให้โฆษณาหรือหนังสือชักชวนถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดด้วย ตามกฎหมายนี้ เป็นที่ชัดเจนว่าโฆษณามีผลผูกพันผู้พัฒนาโครงการเป็นสัญญา จึงต้องส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อตรงตามโฆษณาด้วย

สำหรับบ้านจัดสรร ยังไม่มีกฎหมายกำหนดให้โฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาโดยเฉพาะ เหมือนคอนโดมิเนียม แต่มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 851/2544 วางหลักเกณฑ์ไว้ว่าการที่ผู้พัฒนาโครงการก่อสร้างบ้านไม่เป็นไปตามแผ่นพับโฆษณาถือเป็นการผิดสัญญา ผู้ซื้อจึงมีสิทธิเลิกสัญญาได้ ถือว่าศาลได้ยอมรับว่าโฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายบ้านเช่นกัน

ผู้ซื้อที่ตรวจรับบ้านจัดสรรหรือคอนโดฯ ไปแล้วมีสิทธิอย่างไร

โดยปกติในสัญญาซื้อขายทั่วไป หากผู้ซื้อตรวจรับมอบสินค้าแล้ว ก็ต้องถือว่าหน้าที่ในการส่งมอบสินค้าของผู้ขายสิ้นสุดลง ผู้ซื้อจะมาปฏิเสธในภายหลังว่าผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินไม่ครบถูกต้องไม่ได้ หากจะฟ้องร้องกันก็คงฟ้องร้องได้เฉพาะเรื่องความชำรุดบกพร่อง ซึ่งเป็นเรื่องความไม่สมบูรณ์ของสภาพสินค้าเท่านั้น ไม่ใช่เรื่องของสินค้าไม่ถูกต้องตามสัญญา

แต่ในเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่น่าสนใจฉบับหนึ่ง ที่ผู้เขียนอยากจะหยิบยกขึ้นมาให้ท่านผู้อ่านได้ศึกษากัน คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 ซึ่งศาลได้ตีความเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ มีเนื้อหาโดยย่อตามข้างล่างนี้ครับ

“คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 การขายตามคำพรรณนาคือการขายที่ผู้ซื้อไม่ได้เห็นหรือตรวจตราทรัพย์สินที่ขาย แต่ตกลงซื้อโดยเชื่อถึงคำบรรยายถึงลักษณะรูปพรรณสัณฐานและคุณภาพของทรัพย์สินนั้นตามที่ผู้ขายบอกหรือบรรยายไว้และแม้บางกรณีผู้ซื้อจะได้เห็นทรัพย์สินนั้นแล้วแต่หากยากแก่การที่จะตรวจตราถึงคุณภาพได้และผู้ซื้อตกลงซื้อโดยอาศัยคำบรรยายของผู้ขายเป็นหลักก็เป็นการขายตามคำพรรณนาเช่นกัน

จำเลยโฆษณาเสนอขายที่ดินในโครงการของจำเลยโดยมีหนังสือชี้ชวนและแผนผังแสดงที่ตั้งโครงการรวมทั้งการแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อย โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทเพราะเชื่อตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ เมื่อโจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงได้ระบุไว้ในสัญญาว่าที่ดินที่ซื้อขายกันนั้นปรากฏตามแผนผังที่ดินท้ายสัญญาที่ได้ทำเครื่องหมายไว้โดยให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จึงถือได้ว่าเป็นการขายตามพรรณนา

เมื่อต่อมาปรากฏว่าจำเลยได้เปลี่ยนแปลงแผนผังของโครงการโดยย้ายทางเข้าออกมาไว้ทางด้านตะวันออกทำให้อยู่ห่างจากที่ดินแปลงของโจทก์ถึง 1,200 เมตร ย้ายศูนย์กีฬาและศูนย์อำนวยความสะดวกอื่น ๆ ไปอยู่ห่างออกไปถึง 1,700 เมตร จึงไม่ตรงตามคำพรรณนา

จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ โจทก์ฟ้องให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากจำเลยผิดสัญญามิได้เป็นเรื่องที่จำเลยส่งมอบทรัพย์สินให้โจทก์ตรงตามสัญญา แต่เกิดชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินดังกล่าวจะนำอายุความ 1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 474 มาใช้บังคับมิได้”

จากคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ ศาลฎีกาตีความว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถึงแม้ผู้ซื้อจะได้เห็นทรัพย์สินแล้วแต่ยากที่จะตรวจตราถึงคุณภาพได้ก็ถือเป็นการขายตามคำพรรณา (การขายประเภทหนึ่งตามกฎหมาย ที่ผู้ขายพรรณารายละเอียดของสินค้าที่จะขายให้ผู้ซื้อทราบ ผู้ซื้อเชื่อและซื้อสินค้าโดยไม่ได้เห็นตัวสินค้านั้นก่อน) ผู้ขายจึงมีหน้าที่ต้องส่งมอบสินค้าให้ตรงกับที่พรรณา (โฆษณาไว้) หากส่งมอบไม่ตรง ถึงแม้จะมีการรับมอบไปแล้ว ผู้ซื้อก็ยังสามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้

อย่างไรก็ตาม ตามคำพิพากษาศาลฎีกาข้างต้น เป็นกรณีที่การตรวจคุณภาพทรัพย์สินนั้นเป็นการยากเท่านั้น ไม่รวมถึงกรณีที่ทรัพย์สินที่ส่งมอบนั้นสามารถเห็นได้โดยง่ายว่าไม่ตรงตามสัญญา หรืออีกนัยหนึ่ง ถ้าผู้ซื้อตรวจรับมอบบ้านหรือคอนโดมิเนียมมาทั้งที่เห็นได้โดยง่ายแล้วว่าไม่ตรงตามที่โฆษณา หรือเป็นความประมาทเลินเล่อของผู้ซื้อเอง เช่นนี้ ผู้ซื้อย่อมไม่มีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ครับ