รวม 10 เรื่องต้องรู้ก่อนซื้อบ้านที่ใคร ๆ เค้าว่าดี

เชื่อว่าก่อนซื้อบ้าน หลายคนคงต้องใช้เวลาก่อนจะตกลงปลงใจซื้อบ้านสักหลังค่อนข้างนาน เพราะมีเรื่องให้ต้องคิด ต้องเลือก ต้องตัดสินใจมากมายเหลือเกิน แต่บทความนี้จะช่วยทำให้เรื่องต้องคิดน้อยลงเนื่องจากได้รวบรวม 10 ความเชื่อ ความเข้าใจที่รู้แล้วต้อง "บอกต่อ" เพราะแต่ละเรื่องมีเค้ามูลมาจากการเรียนรู้ และประสบการณ์ตรงในการซื้อบ้าน

เชื่อเถอะว่าลองทำตามแล้วดี ทำตามแล้ววิน ทำตามแล้วสมใจจนต้องบอกต่อคนรู้จักต่อ ๆ ไปว่า..."เค้าว่าดี"

1. เค้าว่าซื้อดีกว่าเช่า?

สำหรับคนที่ตอนนี้เช่าบ้านหรือซื้อคอนโดฯ อยู่ เชื่อว่าหลาย ๆ ครั้ง คงมีความคิดแวบขึ้นมาว่าแทนที่จะเสียค่าเช่าไปทุกเดือน เพิ่มเงินที่จ่ายต่อเดือนสักนิดแล้วเปลี่ยนไปเป็นค่าผ่อนจะดีกว่าไหม เพราะสุดท้ายเราจะได้ทรัพย์สินมาเป็นของตัวเองด้วย

อย่างไรก็ดี การเปลี่ยนจากค่าเช่า มาเป็นค่าผ่อนนั้น นอกจากยอดผ่อนต่อเดือน (ซึ่งปกติแล้วค่าผ่อนมักสูงกว่าค่าเช่า) ยังมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ต้องพิจารณาซึ่งสามารถแบ่งเป็น 2 ก้อนหลัก ๆ ได้แก่ ค่าใช้จ่ายรายงวด อาทิ ค่าส่วนกลาง ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าซ่อมบำรุง เป็นต้น และค่าใช้จ่ายเงินก้อน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตอนซื้อหรือโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ รวมไปถึงค่าตกแต่ง

2. เค้าว่าเลือกผ่อนคอนโดฯ ที่ยังสร้างไม่เสร็จดีกว่า?

หลายคนเลือกที่จะซื้อคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จแล้ว เพราะอย่างน้อยโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว เราจะได้เห็นตัวอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวก และห้องจริงก่อนตัดสินใจซื้อ แต่ก็มีอีกหลายคนที่ดูเพียงห้องตัวอย่าง รูปภาพ ข้อมูลสเปกจากโบรชัวร์แล้วยอมลงทุนซื้อและผ่อนในช่วงที่พรีเซลล์ หรือช่วงที่ยังสร้างไม่เสร็จ

โดยมีปัจจัยในเรื่องต่อไปนี้เป็นตัวแปรที่ทำให้ยอมรับความเสี่ยงจากการซื้อโดยที่ยังไม่เห็น "สินค้าจริง" ได้ อาทิ ค่าผ่อนถูกกว่า หากได้ราคาในช่วงพรีเซลล์มา เริ่มผ่อนดาวน์ได้ โดยไม่ต้องรอเก็บเงินก้อน และผ่อนดาวน์ ไม่มีดอกเบี้ย

3. เค้าว่าขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่ช่วยประหยัดภาษีได้?

หากคุณกำลังคิดอยากจะแยกออกมาอยู่คนเดียวหรือกำลังจะขยับขยายครอบครัวเลยต้องมองหาบ้านใหม่ รู้หรือไม่...การขายบ้านหลังเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่ คุณสามารถไปยื่นเพื่อขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ หากมีคุณสมบัติเข้าเงื่อนไข 2 ข้อ คือ 

1. มีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายไม่น้อยกว่า 1 ปี หากมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายน้อยกว่า 1 ปี ระยะเวลาการมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่จะขายรวมกับบ้านหลังใหม่แล้วจะต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี (นับถึงวันขาย)

2. ขายบ้านเก่าแล้วซื้อบ้านใหม่ หรือซื้อบ้านใหม่ก่อนแล้วขายบ้านเก่า ภายใน 1 ปี 

4. เค้าว่าบ้าน Prefab ต่อเติมไม่ได้จริงหรือ?

ปัจจุบันโครงการบ้านจัดสรรและโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ มักก่อสร้างด้วยระบบ Precast ซึ่งเป็นระบบผนังรับน้ำหนัก ไร้เสาคาน นั่นหมายความว่า หากต่อเติมโดยขาดความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับระบบ Precast เช่น ใช้อุปกรณ์ไม่ได้มาตรฐานไปเจาะผนังบ้าน เจาะช่องประตู-หน้าต่างเพิ่มโดยไม่ปรึกษาวิศวกรโครงการก่อน ยึดส่วนต่อเติมกับผนังบ้านเดิม ติดเหล็กดัดโดยใช้ดอกสว่านทั่วไป ฯลฯ

การต่อเติมเหล่านี้อาจส่งผลให้ผนังบ้านร้าว รั่วซึม หรือถ้ารุนแรงก็ทำให้โครงสร้างบ้านมีปัญหารุนแรง และเป็นอันตราย แต่ไม่ได้หมายความว่า เจ้าของบ้านที่สร้างด้วยระบบ Precast จะไม่สามารถต่อเติมได้

5. เค้าว่า...ซื้อคอนโดฯ ติดรถไฟฟ้าดีกว่าในซอย?

เพราะความสะดวกสบายในการเดินทางคือสิ่งสำคัญสำหรับคนเมืองยุคใหม่ เวลาที่มีค่าทุกนาทีจึงทำให้การเดินทางจากที่พักไปยังที่ทำงานและสถานที่ต่าง ๆ ต้องเป็นไปอย่างรวดเร็ว

โครงการคอนโดฯ ทำเลติด หรือใกล้รถไฟฟ้าจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ตอบโจทย์ ในขณะที่หากคุณเลือกโครงการที่ต้องเข้าไปในซอยลึก สิ่งที่ต้องไม่ลืมพิจารณา นั่นคือ เรื่องความสะดวกและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง (เข้าซอย)

อย่างไรก็ดี ความสะดวกสบายของโครงการคอนโดฯ ต้น ๆ ซอย หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้าก็ต้องแลกมากับราคาที่สูงกว่า ดังนั้นก่อนซื้อคุณควรต้องพิจารณาถึงข้อดี-ข้อเสีย อย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจ

6. เค้าว่าทำ...Pre-Approved ช่วยเพิ่มโอกาสกู้บ้านให้ผ่านฉลุย?

หากคุณวางแผนที่จะซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ด้วยการขอสินเชื่อจากธนาคาร ในเบื้องต้นคุณต้องชำระค่าจองและค่าทำสัญญากับโครงการหรือผู้ขายก่อนจึงจะสามารถยื่นเอกสารขอสินเชื่อกับธนาคารได้

หากผลที่ออกมาคือ กู้ไม่ผ่าน ก็มักต้องสูญค่าจองและค่าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่จ่ายไปอย่างน้อยหลายหมื่น (เว้นเสียแต่ว่าทางโครงการมีเงื่อนไขคืนเงินในกรณีที่กู้ไม่ผ่าน)

การยื่น Pre-Approved สินเชื่อบ้านหรือการยื่นประเมินสินเชื่อบ้านในเบื้องต้นจึงเป็นทางออกที่ดี เพราะเป็นการขอตรวจสอบสถานภาพทางการเงินและความสามารถในการชำระหนี้

7. เค้าว่า...คนทำงานประจำมีโอกาสกู้ดีกว่าคนทำงานอิสระ?

อาชีพอิสระเป็นอีกทางเลือกหนึ่งของการหารายได้แบบที่ไม่ต้องเป็นลูกจ้างใคร แต่เนื่องจากรายได้ที่ไม่แน่นอน เมื่อต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน การเตรียมเอกสารในการยื่นกู้ของคนที่ทำอาชีพอิสระจะค่อนข้างเยอะกว่าคนที่ทำงานประจำ เนื่องจากไม่มีสลิปเงินเดือน ซึ่งเป็นการยืนยันแหล่งที่มาของรายได้ให้กับแบงก์

แต่จริง ๆ แล้ว แม้จะทำอาชีพอิสระ คุณก็ยังสามารถกู้ซื้อบ้านให้ผ่านได้ เพียงคุณมีเอกสารสำคัญเก็บไว้เป็นหมัดเด็ดเพื่อยืนยันสถานะทางการเงินของคุณกับแบงก์

8. เค้าว่า...ขอสินเชื่อบ้านพร้อมทำประกัน MRTA ได้ดอกเบี้ยดีกว่า?

เมื่อเข้าไปติดต่อกับธนาคาร เจ้าหน้าที่สินเชื่อมักนำเสนอแพ็กเกจกู้บ้านพร้อมทำประกัน MRTA ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้บ้านโดยไม่ทำประกัน

"ประกัน MRTA" คือ ประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองทรัพย์สินให้ประโยชน์ทั้งฝ่ายผู้ให้กู้และผู้กู้ ในกรณีเกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้นกับผู้กู้ไม่ว่าจะเสียชีวิตหรือทุพพลภาพก็ตาม สถาบันการเงินจะได้รับการชำระเงินกู้ต่อจากบริษัทที่รับทำประกันแทนจนครบสัญญาการกู้

ปกติแล้วการยื่นกู้พร้อมทำประกัน MRTA ช่วยลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย 3 ปีแรกได้ (ส่วนใหญ่จะลดลงจากเดิมประมาณ 0.25%-0.50%)

9. เค้าว่า...รู้เทคนิคการตรวจรับบ้าน รับโอนบ้านได้สบายใจ?

เมื่อบ้านใกล้เสร็จ อีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญก่อนรับโอนกรรมสิทธิ์ก็คือ "การตรวจรับ" ซึ่งเป็นขั้นตอนที่เรายอมรับคุณภาพงานก่อสร้างที่โครงการจะส่งมอบให้ โดยแต่ละโครงการจะมีเงื่อนไข วิธีการที่แตกต่างกัน บางโครงการกำหนดให้ตรวจรับได้ไม่เกิน 2 ครั้ง หากครบแล้วจะพยายามกดดันให้เราทำการโอน

ในบางกรณีอาจตั้งเงื่อนไขว่า หากไม่ดำเนินการรับโอนตามกำหนดจะทำการริบเงินดาวน์ก็เป็นได้

10. เค้าว่า...รู้เรื่องสำคัญต่อไปนี้แล้ว จะทำเรื่องโอนฯ บ้านได้สบาย?

ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโดฯ ถือเป็นขั้นตอนสำคัญที่ต้องจัดการที่กรมที่ดิน ดังนั้นสิ่งที่ต้องเตรียมก็คือความพร้อม ทั้งด้านการเงินที่ต้องใช้ในการโอนฯ เอกสารต่าง ๆ รวมไปถึงใบปลอดหนี้ของอสังหาฯ ที่ซื้อ ในกรณีที่คุณซื้อบ้านมือสอง

โดยเอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์นั้น มีรายละเอียดที่น่าสนใจ และผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดากับนิติบุคคลจะมีรายละเอียดที่ต่างกันเล็กน้อย

ทั้งนี้ สำเนาเอกสารทุกฉบับ ผู้ซื้อจะต้องลงลายมือชื่อรับรองความถูกต้องให้ครบถ้วน