รู้สักนิด! ขายบ้าน ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

รู้สักนิด! ขายบ้าน ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

รู้สักนิด! ขายบ้าน ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

S! Home

สนับสนุนเนื้อหา

รู้สักนิด! ขายบ้าน ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?


          ในปัจจุบันปัจจัยหลักๆ ที่เป็นตัวกระตุ้นให้เราหลายๆ คนคิดจะขายบ้านเก่าหรือคอนโดเก่าแล้วไปซื้อบ้านใหม่ ก็ด้วยเหตุผลที่ว่าบ้านเดิมของตัวเองนั้นตั้งอยู่บนพื้นที่ที่มีราคาประเมินสูง อยากย้ายถิ่นฐานทำมาหากิน ต้องการเปลี่ยนที่อยู่ บ้างก็มีเหตุผลที่ว่าการซ่อมบ้านเก่าหรือคอนโดเก่านั้นเป็นตัวเลือกที่ได้ไม่คุ้มเสีย โดยตั้งใจจะขายบ้านเก่าแล้วไปหาซื้อบ้านใหม่เพื่อความสบายใจ ซึ่งหลายคนคาดหวังกับการว่าจะได้เงินมาเป็นทุนในการซื้อบ้านใหม่/คอนโด แต่ก็ต้องผิดหวังเมื่อต้องเจอกับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการขายบ้านเดิม หรือที่เรียกว่า ภาษีจากการขายบ้าน

          ซึ่งนั่นจะทำให้เงินที่ได้จากการขายบ้านลดน้อยลงกว่าที่คาดไว้ และส่งผลให้มีเงินทุนในการซื้อบ้านใหม่น้อยลงกว่าที่คิดไว้ จนต้องยอมควักเนื้อตัวเองมากขึ้น ดังนั้น วันนี้เรามาดูกันสักนิดว่า ภาษีจากการขายบ้าน นั้นมีอะไรกันบ้าง เพื่อที่จะได้เตรียมตัวให้ดี ก่อนคิดที่จะขายบ้าน โดยที่ท่านต้องไม่ลืมว่า ภาระในการเสียภาษีทั้งหมดทั้งมวล ผู้ที่จะต้องรับภาระตามกฏหมายนั้นก็คือผู้ ขาย และหากจะให้ผู้ซื้อรับภาระในการเสียภาษีด้านใดด้านหนึ่ง ก็ควรจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยก่อนที่จะดำเนินการทางนิติกรรม

1.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

          ราคาขายบ้านที่จะนำมาใช้ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหักภาษี ณ ที่จ่าย นั้น โดยจะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นเกณฑ์ ซึ่งจะเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น โดยจะไม่คำนึงว่าราคาซื้อขายจริงนั้นจะเป็นเงินเท่าใด เช่น การซื้อขายบ้านหลังนี้ราคาจริงอยู่ที่ 4 ล้านบาท แต่ว่าราคาประเมินอยู่ที่ 5 ล้านบาท ก็ต้องคำนวณภาษีจากราคา 5 ล้านบาท หรือถ้าหากราคาประเมินอยู่ที่ 2 ล้านบาท แต่จะซื้อขายกันในราคา 3 ล้านบาทก็จะคำนวนภาษีจากราคา 2 ล้านบาท

ตารางการหักภาษีตามปีที่ถือครอง
จำนวนปีที่ถือครองบ้าน หักค่าใช้จ่าย (%)
1 92%
2 84%
3 77%
4 71%
5 65%
6 60%
7 55%
8 ขึ้นไป 50%

          โดยวิธีนับจำนวนปีถือครองนั้น จะยึดหลักตามปี พ.ศ.ที่ถือครอง ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านวันที่ 10 ธันวาคม 2556 และขายวันที่ 10 มกราคม 2558 เท่ากับจำนวนปีถือครอง 3 ปี ซึ่งสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 77% และสมมติว่าราคาขายบ้านตั้งไว้ที่ 11 ล้านบาท แต่กรมที่ดินประเมินราคาให้ 9 ล้าน เจ้าของบ้านต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายดังนี้

**เงินได้ตั้งแต่ 500,001 ถึง 1 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 20%

ราคาประเมิน 9,000,000 บาท
หัก – ค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 3 ปี หักได้ 77%) 6,930,000 บาท
คงเหลือ 2,070,000 บาท
หาร – ปีที่ถือครอง (2,070,000 ÷ 3) 690,000 บาท
คำนวณภาษี

-100,000 แรก × 5%
-400,000 × 10%
-190,000 × 20%
83,000 บาท
ภาษี ณ ที่จ่าย (ภาษี × จำนวนปีที่ถือครอง) 249,000 บาท


          และจากตัวอย่างข้างต้น ก็จะเห็นได้ว่าการคำนวณภาษีจากการขายบ้านจะแตกต่างจากการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประเภทอื่น นั่นก็คือ จะไม่มีการยกเว้นภาษีเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก เนื่องจากไม่ใช่การคำนวณเงินได้จากเงินได้สุทธิ ส่งผลให้เงินได้ 100,000 บาทแรกต้องเสียภาษี 5,000 บาท ส่วนเงินได้ตั้งแต่ 200,000 ถึง 500,000 บาท ต้องเสียภาษีที่อัตรา 10%

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

          สำหรับภาษีประเภทนี้จะเป็นภาษีที่จะคิดในกรณีที่บ้านที่เราขายนั้น เราถือครองมาไม่ถึง 5 ปีครับ โดยนับตั้งแต่วันที่รับโอนบ้านมา ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะนี้จะคิดอยู่ที่อัตรา 3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่ากันก็ให้ใช้ราคานั้นในการคำนวณ

          ยกตัวอย่างเช่น ในกรณีที่กล่าวไปในข้อแรก หากเราขายบ้านในราคา 11 ล้านบาท โดยมีราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท และเราถือครองบ้านหลังนั้นมา 3 ปี (น้อยกว่า 5 ปี) เราจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% โดยคำนวณจากราคาขายจริง (เพราะราคาสูงกว่าราคาประเมิน) ดังนั้น เราจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 363,000 บาทครับ

ทั้งนี้แล้ว นอกจากเงื่อนไขถือครองบ้านไม่ต่ำกว่า 5 ปีแล้ว ก็ยังมีเงื่อนไขอื่นๆ ที่ทำให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติม ดังนี้ครับ

  • ท่านมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี ที่ได้รับบ้านหลังนั้นมา
  • เมื่อถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน
  • การขายบ้านหรือที่ดินนั้นที่ได้มาโดยมรดก

3. อากรแสตมป์

          สำหรับ รายรับจากการขายบ้านหรือที่ดินนั้น ท่านจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน ซึ่งในกรณีตัวอย่างข้างต้น ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 45,000 บาท (0.5 x 9,000,000) แต่อย่างไรก็ตาม หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่แล้ว จะได้รับการยกเว้นการเสียค่าอากรแสตมป์ หรือสรุปได้ว่า เมื่อเราขายบ้าน ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้นจะไม่เรียกเก็บทั้ง 2 ประเภท นั่นเองแหล่ะครับ

4. ค่าธรรมเนียมในการโอน

          ซึ่งอัตราค่าธรรมเนียมการโอนของกรมที่ดิน จะคิดอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งในกรณีตัวอย่างข้างต้น เราจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 180,000 บาท (2 x 9,000,000) 

          และจาก 4 ข้อที่กล่าวมานั้น รวมแล้วหากเราขายบ้านในราคา 11 ล้านบาท และมีราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท เราจะต้องจ่าย “ภาษีจากการขายบ้าน” ถึง 792,000 บาท หรือคิดเป็น 7.92% ของราคาขาย (ในกรณีต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) หรือเสียขั้นต่ำอยู่ที่ 474,000 บาท คิดเป็น 4.74% ของราคาขาย (ในกรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงต้องเสียค่าอากรแสตมป์) ซึ่งก็นับว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงอยู่ไม่น้อยเลยนะครับ

          ท้ายนี้เมื่อท่านมีความต้องการที่จะขายบ้านหรือคอนโดมิเนียม ก็ควรที่จะศึกษารายละเอียดรวมทั้งคำนวณค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นออกมาคร่าวๆก่อน เพื่อที่ท่านจะได้ตกลงราคาขายบ้านที่แน่นอนได้ และข้อสำคัญเลย หากท่านติดต่อทำการซื้อขายบ้านผ่านนายหน้า ก็อย่าลืมบวกค่าตอบแทนให้นายหน้าเพิ่มเข้าไปด้วย เพราะถ้าหากท่านไม่บวกเข้าไปด้วยล่ะก็ ราคาบ้านที่ได้มาอาจจะขาดทุนหนักไปมากกว่าเดิมด้วยนะครับ

ที่มาของข้อมูล http://www.rd.go.th/publish/286.0.html

ขอบคุณรูปภาพจาก https://www.facebook.com/DSteelFrame

เปิดบ้าน“ผู้พันเบิร์ด” บ้านแสนอบอุ่น เน้นตกแต่งเรียบง่าย...ยกศรีภรรยาเป็นใหญ่ image

เปิดบ้าน“ผู้พันเบิร์ด” บ้านแสนอบอุ่น เน้นตกแต่งเรียบง่าย...ยกศรีภรรยาเป็นใหญ่

“โกลเด้นแลนด์” เผยโฉม “สามย่านมิตรทาวน์” ชูรีเทลคอนเซ็ปท์ใหม่ “Urban Life Library”

“โกลเด้นแลนด์” เผยโฉม “สามย่านมิตรทาวน์” ชูรีเทลคอนเซ็ปท์ใหม่ “Urban Life Library”

เมื่อสถาปนิก รีโนเวทบ้านครึ่งปูนครึ่งไม้ของตัวเอง ในงบ 450,000 บาท คุมงบเอง หาช่างเอง ออกมาแจ่ม image

เมื่อสถาปนิก รีโนเวทบ้านครึ่งปูนครึ่งไม้ของตัวเอง ในงบ 450,000 บาท คุมงบเอง หาช่างเอง ออกมาแจ่ม

ครบทุกสีรึยัง ? ส่องอพาร์เมนท์ดีไซเนอร์สาว ตกแต่งสไตล์ฟรุ้งฟริ้ง หวานขั้นสุด image

ครบทุกสีรึยัง ? ส่องอพาร์เมนท์ดีไซเนอร์สาว ตกแต่งสไตล์ฟรุ้งฟริ้ง หวานขั้นสุด

เปิดบ้านคู่รักอารมณ์ดี "หนูแหม่ม สุริวิภา-บ๊อบบี้" บ้านน่าอยู่เพราะ Mix & Match image

เปิดบ้านคู่รักอารมณ์ดี "หนูแหม่ม สุริวิภา-บ๊อบบี้" บ้านน่าอยู่เพราะ Mix & Match

"บ้านเคน ภูภูมิ" พระเอกสุดฮอต บ้านที่สร้างจากความสามารถ image

"บ้านเคน ภูภูมิ" พระเอกสุดฮอต บ้านที่สร้างจากความสามารถ

พฤกษาเปิดตัว “The Tree จรัญฯ 30” ทับทิมสยามเม็ดงามแห่งจรัญสนิทวงศ์ คอนโดพรีเมียม เจิดจรัสทุกมุมมอง

พฤกษาเปิดตัว “The Tree จรัญฯ 30” ทับทิมสยามเม็ดงามแห่งจรัญสนิทวงศ์ คอนโดพรีเมียม เจิดจรัสทุกมุมมอง

เปิดคอนโด "นิโคล เทริโอ" คอนโดหรูกลางกรุงย่านทองหล่อ image

เปิดคอนโด "นิโคล เทริโอ" คอนโดหรูกลางกรุงย่านทองหล่อ

“พฤกษา พลัส เฮ้าส์” สร้างบ้านตามเทรนด์แห่งอนาคต ประหยัดพลังงาน – ปลอดภัย – ทันสมัย – ใส่ใจผู้สูงอายุ

“พฤกษา พลัส เฮ้าส์” สร้างบ้านตามเทรนด์แห่งอนาคต ประหยัดพลังงาน – ปลอดภัย – ทันสมัย – ใส่ใจผู้สูงอายุ

22–28 มิ.ย.นี้ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ชวนคว้าคอนโดหรูทำเลดีในงาน “GRAB YOUR FUTURE”

22–28 มิ.ย.นี้ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ชวนคว้าคอนโดหรูทำเลดีในงาน “GRAB YOUR FUTURE”

"บ้านและออฟฟิศเปิ้ล หัทยา" ความสำเร็จและอบอุ่นของครอบครัววงศ์กระจ่าง image

"บ้านและออฟฟิศเปิ้ล หัทยา" ความสำเร็จและอบอุ่นของครอบครัววงศ์กระจ่าง

เปิดบ้าน "ดุ๊ก ภาณุเดช" ที่ใช้เป็นทั้งสตูดิโอและบ้านพักจริง image

เปิดบ้าน "ดุ๊ก ภาณุเดช" ที่ใช้เป็นทั้งสตูดิโอและบ้านพักจริง

ส่องบ้านสุดสวยของ Diva ตัวแม่ “แอม” เสาวลักษณ์ ลีละบุตร

ส่องบ้านสุดสวยของ Diva ตัวแม่ “แอม” เสาวลักษณ์ ลีละบุตร

เปิด Penthouse ครูอ้อย เข็มทิศชีวิต เป็นทั้งบ้านและสถานที่ภาวนา image

เปิด Penthouse ครูอ้อย เข็มทิศชีวิต เป็นทั้งบ้านและสถานที่ภาวนา

เปิดบ้าน “เบน ชลาทิศ” เรือนหอที่อบอวลไปด้วยความรัก และความอบอุ่น image

เปิดบ้าน “เบน ชลาทิศ” เรือนหอที่อบอวลไปด้วยความรัก และความอบอุ่น

พฤกษาวิลล์ รัษฎา-เกาะแก้ว ทาวน์โฮม  วิวทะเล ใจกลางเมืองภูเก็ต เริ่ม 2.69 ล้านบาท

พฤกษาวิลล์ รัษฎา-เกาะแก้ว ทาวน์โฮม วิวทะเล ใจกลางเมืองภูเก็ต เริ่ม 2.69 ล้านบาท

ไอเดียรีโนเวทอพาร์ทเมนท์เป็นห้องพักสุดหรู image

ไอเดียรีโนเวทอพาร์ทเมนท์เป็นห้องพักสุดหรู

รีวิวบ้านกระท่อมปูนหลังน้อย แสนสุขใจรวม ๆ ประมาณ 160,000 บาท พร้อมรายละเอียดค่าใช้จ่าย image

รีวิวบ้านกระท่อมปูนหลังน้อย แสนสุขใจรวม ๆ ประมาณ 160,000 บาท พร้อมรายละเอียดค่าใช้จ่าย

เปิดคอนโด 11 ล้านของ “บุ๋ม ตรีรัก” สาวแซบ เซ็กซี่ ห้องเป๊ะมาก vdo

เปิดคอนโด 11 ล้านของ “บุ๋ม ตรีรัก” สาวแซบ เซ็กซี่ ห้องเป๊ะมาก

รีวิวแต่งคอนโด ห้องสตูรูหนู แบบฉบับคนมีความต้องการสูง ใช้พื้นที่ให้คุ้มทุกตารางเซ็นติเมตร image

รีวิวแต่งคอนโด ห้องสตูรูหนู แบบฉบับคนมีความต้องการสูง ใช้พื้นที่ให้คุ้มทุกตารางเซ็นติเมตร

ส่งอีเมล์ให้เพื่อน

ส่งให้เพื่อนหลายคนใส่ “,” (ส่งพร้อมกันมากสุด 50 อีเมล์)

ส่งอีเมล์